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其实房价和GDP并没有多大关系,大城市才有房地产

2018-04-09 15:33:55 好金贵
摘要

美国,日本,香港,都是GDP接近三万美金的成熟市场,但是他们的房地产市场结构完全不同。我们认为,房价,和GDP并没有太大的关系。只有大城市,才有房地产。

  总的来说。房子实在是太贵了。房价和什么有关呢?作者很严肃的告诉你:“房价和GDP,人均GDP,GDP增速无关”!!房价所在,是“区位度”,房价反应的,其实是一种“集聚”效应。所以说,只有大城市才有房地产。

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  一、价值

  很多时候,我很迷惘。因为我知道房子是非常贵的。

  譬如说,前一阵子换新租客。我给客户添了一台50寸的彩电。电视机非常地大,简直象一架婴儿小床。而带低音炮,丽晶画质,网络USB和无线蓝牙功能。家居品质,的确提升了一个台阶。

  这样一台彩电,只收了我2999元。

  上次顾淳相亲,我才惊讶地发现,原来这家伙有厨师执照。据说是当年为了哄女朋友开心,特意去考的。然后我问他在家里面做不做饭。他说,炒菜是小事,但是你要事先把这么多的材料准备好,切片整齐。

  然后下锅一炒。事后又要洗碗,这实在是打击士气,毫无成就感的一件事。所以,越来越多的我们去到饭店吃饭。

  但是饭店吃饭也不贵。哪怕很不错的中餐厅,坐进去,点几个菜,结账人均也就七八十元。你仔细算算这些盘子,碟子,仅仅让我洗碗,我就受不了。这样得出的结论,吃饭也不贵。

  总的来说。房子实在是太贵了。

  我们很难理解。为什么一台30kg重的,集中了当代诸多最先进科技的大彩电,只要卖你2999元。

  我们也很难理解,当你点上六七个菜,洗掉二十个碗碟,再加上备料,切工,大厨,卫生。饭店还要房租灯光环境,最后才收你人均几十元钱。

  相比之下,房子为什么要这么贵!

  现在已经很少有人回忆。但是很多年前,早至2002~2003年时,当时空军们有一个口号:“房价,应该只卖建筑成本价。即1500元/㎡”。

  空军们的口号是,房子,不就是一堆钢筋水泥么。就该卖水泥成本价。

  当然,现在已经很少有傻空这样说话了。傻空们现在的心愿,是房价只卖“钢筋水泥”十倍价,15000/㎡,已经谢天谢地了。

  二、鉴今

  读史以鉴今。要研究上海楼市的走势,另一个方法,就是看看成熟市场,看看别人是怎样走过来的。

  正譬如我们说,要研究内地城市,后发城市的房价走势,十分简单。只要看看上海楼市是怎样走的即可。上海的楼市历史,减去三五年,就是内地的历史。

  所以zhifei问我天津塘沽怎么看,我说照抄浦东新区历史就可以了。这是一个资源投入的新城,但弱点是开盘起价就已经太高。

  同样道理,前天聚会之后,各位都对楼市充满了信心。试图在房子里面挖掘出A8,A9来。在繁华的喧嚣之中,我有时候想想,房子,真的有价值么?

  我们举三个例子,美国,日本,香港。

  这三者其实是很不同的。美国,代表着大型的农村。地价基本没有价值。日本,代表着中型国家。土地有稀缺,一半城市一半农村。香港,是城邦型国家(地区)。

  对于美国来说,美国完全都没有房地产。

  房地产在美国,并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积,大约在80平米左右。基本不存在“房痴”,“房奴”。

  以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25万美元。大概分三部分组成。其中,建筑成本8万美元,地价8万美元,“建筑许可”8万美元。

  建筑许可,这一块的成本,也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子,你必须得到左邻右舍的同意。包括新建房的高度,颜色,建筑风格,都有严格的限制。这样做的结果,最终是推高了房屋售价。

  但无论怎么说,我们可以看见的是。在美国,“房地产”是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例,大约是1:1。

  如果换算成人民币的实际体验。你可以设想成,在中国内地农村,建一幢房子,只要25W元人民币。其中8W建筑成本,8W地价,8W交给村长。

  其次说日本,日本的国土面积,37万平方公里,大致相当于中国二个省。日本的房地产市场,可以割裂分成二个市场:东京,非东京。

  很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人,才会发现,这个狂潮,绝大部分都发生在东京。在东京以外的地方,哪怕在大阪,福冈这样的地方。房地产价格也不是太高。可能只有东京1/3的价格。和青岛也差不多。而在日本更低一级的行政区,在一些乡和镇,已出现了无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。

  最后的例子是香港。香港是一个城邦型的国家(地区)。全香港都很贵。哪怕最偏远的元朗,屯门,现在新盘也要近100000元/㎡。

  这三个例子告诉我们的是什么呢:

  “房价和GDP,人均GDP,GDP增速无关”!!

  这是一个非常非常重要的结论。我们曾看到,许多人把上海,北京的房价,和美国比较。并且问“美国的房价才卖多少”。不如抛了房子移民。

  你要和他说,“房价,和GDP、人均GDP、GDP增速无关”。

  简单点来说,北京和长城关外的张家口,其人均GDP经济发展水平,其实是差不多的。这二者房价差多少倍?

  三、房价所在

  第三步,我们来看看。是什么东西,支撑到北京上海房价,40000元/㎡以上的。

  同样的二个兄弟城市,因为其定位不同,功能不同,其房价可以差一倍,3倍,5倍。哪怕他们的经济发展水平,GDP人均是几乎一样的。

  较典型的,譬如东京和大阪,台北和高雄,首尔和釜山,上海和南京。若单纯论人均GDP,上海还没有苏州高。

  那么,是什么支持到上海房价卖40000/㎡么。这个才是核心因素。如果这个因素不再,或者改变,上海房价就会狂跌,甚至跌到比无锡还低。

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