首页 > 房价指数 > 房价指数资讯

操蛋的价格指数 说房价涨11.4%可实际涨幅44%

2018-04-08 14:22:38 好金贵
摘要

24日国家统计局的《2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,让很多人兴奋起来,因为15个热点城市中只有4个同比上涨,仅有5个城市环比房价上涨。这让很多人觉得房价要开始止涨转跌。可实际上,住宅销售价格指数是一个非常操蛋的数据,统计数据说上涨11.4%可实际涨幅可能是44%!

  房子越卖越远,核心区入市比例越来越低

  对于中国的大多数城市,价格指数有着特别大的误差,根本无法反映房价真实的变化趋势,甚至很可能与实际情况截然相反。以沈阳为例,沈阳楼市范围随着房地产的发展不断扩张。在5年前,2环外对很多购房者来说就是“不毛之地”,现在3环外都在很多购房者考虑的范围。沈阳楼市住宅供应比例更是说明了这样的情况。我们不比较太过久远的数字。2016年,沈阳新增住宅供应约为1334万,一环内、一环至二环、二环至三环与三环外的比例为13:9:46:32。二环至三环占据了大多数,二环内的部分超过20%。而2017年的数据就已经有了很大的变化,新增住宅供应约为11140万平,按环线分布的比例为6:5:39:49,三环外的占比接近半数,二环内的部分堪堪过了10%,在这样的情况下,以交易均价的变化程度来衡量城市房价就产生了极大的误差。

6.png

  房价一分没降却能统计出13%的降幅

  简单来说,16年8000块买二环内,17年3环内都不一定买到好房源,这样的价格平稳有意义么?大家不用怀疑,我们可以用沈阳的数据实际计算一下。按照16年的比例,销售100平的房子,一环内13平,一环至二环9平,二环至三环46平,三环外32平,假设价格一环内1.3万,一环至二环1万,二环至三环7000,三环外4500,这样计算这100平的平均价格是多少?本人计算结果是7267.05元,然后我们再使用17年的各环线区域比例重新计算下,这100平房房子的均价是多少?只有6309.72!也就是说如果各区域房价都不变,只因为销售房源数量的变化,沈阳的房价就降了13%,实际上根本一分都没降!

  名义上只上涨11.4%实际上浮44%

  那我们再来看看1月份的沈阳楼市住宅供应,沈阳1月份商品住宅新增供应32.1万平,同比降幅超过4成,而各环线区域供应的差别更大,比例关系为9:0:19:72。17年1月份沈阳新增商品住宅供应55.87万平,各环线区域供应比例关系是22:3:24:51,假设17年1月沈阳各环线房价分别为17000元、11000元、8000元和5000元,我们可以计算出沈阳17年1月的“均价”是8568.72元,而用同样的环线均价计算18年1月的沈阳“均价”是6618.84元,足足降了23%,可《2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示沈阳18年1月房价同比涨了11.4%啊!没关系,我们可以把18年沈阳各环线均价调高。

7.png

  笔者先试着调高了30%,使得各个环线区域用于计算的房价达到22100、14300、10400、6500这样的水平,结果计算出来的“均价”是8604.49,仅仅涨了0.42%,当价格调高44%,达到24480、15840、11520、7200之后,计算结果是9531.13,才算比较接近11.4%的涨幅,但是这个时候,房价的实际“涨幅”是44%,也就是很多购房者感觉的,国家说房价没涨多少,可我要买的房子涨了许多。

  也许有朋友说用住宅供应来替代成交数据,这么计算不准确。的确会有误差,但是无论是沈阳房产局还是沈阳各家数据统计机构,本身都没有查到以环线为区分的成交数据。而入市量虽然不能代替销售量,但其比例关系相差并不大,这点从各区域的新房入市量与新房销售量的比例关系就可以看出来。既然没有环线成交数据,那以区域成交数据代替环线是否可以呢?不可以,以沈阳市和平区为例,其覆盖范围从一环内的核心区到三环外的满融与上河湾板块,跨度如此大,同样会有上面说的问题。只有环线可以直观表现项目位置距离城市核心区的远近,虽然会有偏差,但绝对是误差最小的划分方式。

  我国的房地产市场蓬勃发展不过20余年,很多城市都处于这种房子越卖越远越买越偏的阶段,这个时候,国家统计局的“住宅销售价格指数”根本无法表现出城市房价的真实变化,上面那44%和11.4%的差别还不够大么?已经接近三分之一了,希望能有更科学的统计与计算方法,可以让所有人了解房价最真实的变化。

温馨提示: 本网专注ETF期权研究,助力投资者投资ETF期权。上证50ETF期权开户请扫描或点击下方二维码进行在线快速开户。 更多上证50ETF期权知识与问题,请加客服QQ【2698825623】或者 扫描微信二维码 客服微信二维码 添加客服为好友进行咨询,24小时真诚为您服务。

好金贵财经微信公众号二维码

关注公众号获取更多期权资讯

标签: 房价
责任编辑:刘谦
50ETF期权交易系统
  • 【免责声明】:本网站发布此信息目的在于传播更多信息,不对所包含内容的准确性、可靠性、及时性、完整性等提供任何保证。本站文章内容及观点不构成投资建议,仅作参考,据此操作,风险自担。如无意中侵犯媒体或个人版权保护,请来电或致函告之,本站将在规定时间内给予删除处理。
  • 【如何鉴别真盘假盘】:鉴别真假盘方法很简单,在某个合约的买五价位,挂单1-10手,然后通过证券/期货公司提供的行情软件看对应买五价位的排队挂单数量,如果同步一起变化,那么一定是真盘(为了防止干扰,可以多试几次)。假盘的报单没有进交易所,客户的挂单不能显示到行情软件上。

相关阅读

50etf期权扫码开户

公众号推荐

好金贵财经
好金贵财经
好金贵财经是专门研究上证50ETF期权(场内股票期权)的垂直类型公众号。为期权投资者提供最全面的相关资讯。
上证50ETF期权盈
上证50ETF期权盈
为投资者提供最专业的上证50eft期权资讯、攻略以及平台推荐等内容。
好金贵财经
股侠无忌
华尔街投资人、知名财经博主、平台炒股大赛冠军。
QQ在线客服咨询
在线客服(如有任何问题,请加客服QQ咨询)
扫一扫微信在线客服咨询
在线客服(如有任何问题,请加客服微信咨询)
客服二维码 好金贵-小璐
客服二维码 好金贵-小黄
在线咨询 微信客服 返回顶部
点击页面复制微信号添加微信客服