之前关于万科的增发预案的阅读和思考，写在这篇文章中网页链接。后来灵机一动，想着保利增发也顺带看一眼比较比较，遂有此文。没有看过上文的朋友可以先看上文。

保利的预案中没有提及目前市占率等相关信息，但项目净利率用同样的方法加权平均算出来是8.28%，高于万科的6.50%接近两个百分点，结合近几年的毛利率数据观察来看，保利在2017年以前火热的房地产市场时，的确至少保持了比同行更强的拿地理性，至少结果上来说没有付出过高的成本，很好地做到了万科管理层总是挂在嘴边的“理性投资”，到现在就是保利在增发预案里提到了“不低于净资产增发”。

在克尔瑞最新的2023年1-2月的全口径销售数据中，保利万科豪取榜一榜二，但保利同比增长约22%，万科同比-12%；而大背景是百强房企1-2月实现的销售操盘金额收窄到同比-12%，这是我随手找的数据虽然口径不同，但也能说明在当下保利能稳住毛利的同时，亦能实现更好的销售数据。我不知道这之间是否有因果必然联系，但至少看起来保利虽说得更少，但做得更好。

相信保利已退休的宋广菊原董事长，会很欣慰吧。

万科2023年第一次临时股东大会实录中，享尽记录了万科管理层关于定增预案的股东问答，内容在万科官网有记录。总体而言，管理层回答的问题集中在「定增的价格和必要性」、「定增披露的项目净利率低的问题」和「今年1-2月没有拿地动作的问题」。

1、「公司不是因为缺钱而发的H股。去年11月份监管部门连发三支箭，当时以六大行为主的十几家金融机构与万科签了8000多亿的授信额度，……」意思就是公司不是因为缺钱才定增，是为了「债权性资金增加后，股权性资金显得不是很足，我们希望能形成良好的资债结构」，但即使「经过监管部门的许可，我们会以更慎重的态度在价格、时机上反复权衡，希望能让股东满意。短期大家可能关注价格和摊薄，长期还是看能不能创造价值」，就算以不低于净资产的价格定增，也不代表着不“低于合理价值”定增，而后者很巧妙：合理价值对每个投资者来说不一样，所以在这一点上，可能会存在见仁见智的情况，有人会觉得高于净资产就可以了，但对我来说，高于净资产也许也低于合理价值，一样是损害我的利益。但始终，目的是获取更合理的“资债结构”，就要以一个至少不是高估的价格定增股东手上的股权，不管话说的多好听、比喻用的有多么精彩，可能多少会有点得不偿失。

2、公司选择披露在定增预案里的项目是基于「根据我们学习中国证监会优化房企股权融资的五项措施的政策导向，我们设定的标准：一是并表项目，二是普通住宅，三是已拿到预售许可证正在销售，四是这个项目有一定的体量，后续还需要较多的资金去建设」，所以「我们选择了11个房地产项目，部分收益率较低……这些项目主要都是2022年之前获取的，当前预计的收益率是基于当前市场情况进行的测算，经过过去一年的市场调整，收益率确实受到一些影响。相信如果市场好转，项目的收益率还是有一定的改善空间。」假设隔壁的保利选取的项目也是按照证监会的政策导向，这个解释无法回答为什么保利的项目加权平均净利率是8%以上，而万科是6.5%。分析就是比较，比较看来，我更愿意相信即使如万科刘肖副总裁所说“市场好转”了，保利也或许能有改善空间，获取一样高于万科的项目收益率，至少我不能回答“保利为什么不会呢”的问题。

3、公司不是在1-2月没有拿地动作，而是「也广泛参与了很多项目，有一些是摇号没有摇中，有一些还在谈判过程中，所以体现在披露上没有获取项目」，且大原则是「坚持公司长期以来的投资原则，包括量入为出，也包括合理仓位」，另外「我们特别重视投资质量……今年我们特别重视股东IRR」。重视股东回报、坚持好的投资原则，是万科持续以来的理念和项目投资准则。但是还是回到那个问题，为什么预案的项目资金加权后的净利率只有6.5%，既然我们过去也是持续保持重视股东IRR、坚持只投资特别好的项目，为什么没有每年重申这些投资理念的保利，能够获取8%以上的项目加权净利率？我不知道，有待观察。

总的来说，看万科的股东问答和看万科的年报一样，有一种和同行年报不一样的特别多优质比喻的享受感。可惜的是，投资人要学会忽略一切形容词，去除一切修辞手法，关注到商业的本质，如在英语中有一句话叫“read between the lines”，读懂字里行间中隐含着的真正语义。至少对我来说，在比较了保利和万科的一些事实之后，我心中的疑问更大了。

$万科A(SZ000002)$$保利发展(SH600048)$

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