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房价最危险的信号出现 资产缩水期即将到来?

2018-04-16
摘要

如何判断一个城市未来的房价走势?
对于初学者而言,有一句实用又好记的口诀:
“ 短期看金融,中期看土地,长期看人口 ”

 

这句话在2008年被任泽平首次提出来后,就好像打开了一扇通往真相的大门,被越来越多的人认可传播。
也正是凭借着这句话,以及这句话背后的研究成果,任泽平终于在10年后今天,成为了年薪1500万的恒大指路人。
从宇宙第一房企恒大对于任泽平的认可,以及任泽平后来对于这句话的反复强调,足以看出金融土地人口对于房价来说的重要性。
然而,就在前几天,央行的直属机构却针对金融货币政策发出了重要警告:“低利率太久了!”
12月5日,中国人民银行金融研究所所长孙国峰在一个金融峰会上,发表了一番重要的讲话,明确表达出对长期低利率环境的警告以及货币政策正常化的建议。
中国人民银行金融研究所做为央行总行直属的研究机构,主要的研究方向就是货币政策,如今他们所表达态度,是否也就意味着,未来的信贷形势即将发生巨大的改变?
要知道房价短期看金融,金融看利率,低利率时代一旦终结,未来一旦进入加息通道,势必会对楼市造成非常巨大的影响。
如果这件事真的出现,那么可以肯定的说,这一轮房价的天花板,很快就要到了!
本文主要内容:
1.利率上涨,房价最危险的信号来临
2.持续加息,将严重抑制资产价格回暖
3.2018年买房,一定要遵循的5个原则
房价短期最危险的信号:利率上涨
我们国家当下最不愿意做的,估计就是全面加息了。
毕竟目前经济仍处于转型期,GDP增速保持当下的稳健已实属不易,实体也正在复苏当中,这个时候一旦加息,对于实体经济来说无异于雪上加霜。
然而,由美国带领下的资本主义国家,却丝毫不给我们喘息的机会。
2017年6月15日,美国首先进入加息通道,开启了全球化的加息浪潮。
7月12日,加拿大央行宣布7年来首次加息。
11月2日,英国央行宣布10年来首次加息。
11月30日,韩国央行宣布6年来首次加息。
12月5日,日本虽没有加息,但却紧跟美国推出了自己的减税计划。
2018年,美联储更是有3-4次的加息预期,包括欧盟在内的诸多央行也纷纷表示有跟进加息的计划。未来,在这场经济上的军备竞赛中,势必会有越来越多的国家被动或主动的入场。
在这样的大环境下,我们目前的低利率到底还能撑多久?
很难撑得住。
而实际上,我们早就开始定向加息了,并且是针对楼市,持续性的加息。
根据融360发布的《11月中国房贷市场报告显示》,目前全国首套房的平均利率已经高达5.36%,连续11个月出现上涨。
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注意,这还只是首套房的平均利率,其中还包括了部分4.9%的便宜贷款在内。
这说明什么?
说明有些城市的首套房利率早已远远超过了1.2倍的基准!
而二套房利率更吓人,平均利率已经涨到了5.66%。
这是什么概念?
这相当于你每贷款100万,就要比过去多还17万的利率!
但是,你以为这就是最高峰值了么?
你以为未来房贷,涨到6%就能封顶了么?
那可不一定。
根据以往经验,这一轮的加息周期,房贷的实际利率甚至有可能突破7%!
为什么这么说?
让我们来看近20年的房贷利率,看看每一次加息周期都加到了多少,你就会明白。 
离我们最近的2次加息周期,一次是2011年,房贷利率最终加到7.05%;
另外一次是在2007年,房贷利率最终加到了7.83%。
哪一次没超过7%?
或许有的人有侥幸心理,觉得2011年也不过就刚刚过7这条线,而且两轮加息的利率峰值,从7.83%-7.05%也越来越低,那么这次加息是不是有可能维持在7%以下?
几乎没有可能,因为这次的全球大环境跟过去完全变了。
咱们国家2008-2011年的那次加息,正巧赶上了美国08年经济危机后的量化宽松政策,那个时候全球都处于宽松的状态,根本没有人逼着你去加息!
然而现在不同了,现在全世界的央行都在用实际告诉我们,你中国再不加息,这么多年辛辛苦苦赚的血汗钱,可都要流回英美日了。
由此可见,加息不仅是大概率事件,而且有可能会出现大幅的加息。
那么,对于购房者来说,现在一定要提前认清现实,一定要备足还月供的现金流,一定要做好月供上涨的心理准备!
然而,对于房价来说,知道要加息,还不是最可怕的。
比加息更可怕的,是持续3年以上的加息,对房价产生的利空!
持续加息,会严重抑制资产价格回暖
如果注意观察近20年房贷利率图,你会发现利率的涨跌时间总是大致对称的出现,下行多少年,差不多就要上行多少年。
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而最近的这一轮下行,自2012年6月起,至2016年稳定在最低点,用了4年左右的时间,这是否也就意味着,从2017年初开始的利率上行,也要持续到2020年左右?
再加上美联储明确加息到2019年下半年,单从短期金融角度看,天花板即将到来这件事,并不会出现任何的意外。
为什么我们要如此强调利率的问题?
因为利率与房价之间有高度的相关性!
我们从下图就可以非常清楚的看出,利率和房价的涨跌到底存在着怎样的关系。
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利率的最高点,通常就是房价涨幅的最低点。
利率下行的时候,房价才会出现明显上行。
从09年至今,只要利率上去了,房价就会平稳,价格增速就会降的非常低,直到最终横盘,甚至出现下跌。
只要利率下来了,房价就会快速回暖上涨,楼市热度重启。
从来没有出现过任何的例外。
那么,如果未来3年都处于楼市寒冬,没办法及时卖房变现,朋友们的余量存够了么?
我在这里,只是谨慎的算到1.2倍,如果将来不光是利率倍数涨,基准利率也涨了呢?我们当下准备的房款和月供,是否还能够买入心意的房子?
最后,对于近期想买房的朋友们,大大在这里给出一些真诚的建议。
未来买房卖房,建议遵循以下5个原则
1.三四线卖房离场的时机即将到来
这个大大说过很多次了,这里再次强调一遍。过年前后可能是三四线卖房离场,置换一二线的好时机。(这里说的是大趋势,不同三四线城市要看具体情况,千万不要一概而论)
从三四线动机来看,起初是为了去库存,发展阶段是由于货币化棚改,如今库存去的差不多了,棚改也接近尾声。
从三四线历史来看,房子并不值当下这么多钱,完全是一二线溢出后的板块轮动造成的。三四线过去5,6年都没涨,是在消化08-10那一波的涨幅,未来也会大概率出现长时间不涨的情况,来消化17年的这一轮涨幅。
从三四线的人口变化来看,依然逃不脱要依托于大都市圈的命运,尤其是高铁,简直就是吸引三四线人口去一二线的利器。
金融,土地,人口,不论哪个维度来看,三四线的房价很难有明朗的未来。
而明年,正是三四线置换一二线的好机会。各个二线城市未来都会逐渐加大对人才的招揽计划,像郑州最近才出的只要你有学历,首套房不仅不限购不限贷,还额外给钱给补贴的事儿,以后效仿的城市会越来越多。
2.买房尽量避开远郊,一定要开始重视租金收益
过去这些年,房租是根本不被大家看在眼里的,因为房价动辄一年翻一倍,5年翻3番这种事儿,极大的吸引了我们的注意力。
然而,在未来这几年,不仅房价不会涨,月供还大概率会上涨,在这种情况下,租金将是非常重要的收益。尤其是对于住宅来说,如果年租金能达到3%,那真的是做梦都会笑醒了。
至于说远郊盘,往往是楼市遇冷期最危险的存在。
因为远郊盘周边很少有二手盘的存在,通常都是附近几个开发商合计个价格,大家都差不多的开盘。
这就缺失了二手房市场的参考标准,让你很难认清它们的真实价值。尤其是楼市火热的时候,大家往往失去理性,被跳涨的呼声迷惑,追涨买涨。
而一旦楼市遇冷,一旦出现一家开发商扛不住资金链要低价抛盘,那就是整个片区的噩梦。
而且,远郊盘由于种种不变,不仅租金低,有时候还很难租的出去。
至于说学区,地铁,这种都是基于大趋势上的小利好,上涨的时候地铁盘涨的多点,下跌的时候学区房跌的少点罢了,它们并不能改变整个市场的行情,千万不要给予过高的期望。就好比北京的学区房,还不是从20万跌回了15万,学区地铁房,从来不是房价不跌的保票神话。
3.房价的最终归宿是稳定,而不是大跌
明年房价一定会稳,某些地方会降价,但并不是全部,有的地方就算是降价,幅度也不一定会特别大。
就好比合肥,跌了快一年了,比起2月份的最高价,也不过是跌了1000多块钱,同比也就5%的跌幅。
如果再加上利率的上调呢?并不见得房价低的时候,就一定省到了钱。
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而且,这已经是目前全国下跌情况数一数二的存在了。
至于说北京,当下成交量已经开始有回暖的迹象(价格仍在下行,别理解错了),一些好一点的学区房甚至开始有了脱销的状态,随出随卖。
所以,如果遇到合适的房子,各方面自己都满意,月供也可以负担,就不要犹豫过多。
只要不是炒房客,只要你买在一二线,只要不频繁的交易,哪怕最近几年拿不到太多收益,但是随着国家的发展,随着国运的强盛,你早晚都能享受到经济发展以及城镇化所带来的红利,买房有时候确实就像是赌国运,只要你看好中国的未来,看好北上深的未来,你就放心的买,5年10年后再来看。
4.利率折扣仍然很低的城市,不要错过机会
利率上调我们不害怕,毕竟是大家一起上调,怕就怕人家都是基准利率,你买房的时候成了1.5倍基准利率。
明年我们所在的城市房价到底会不会下行,到底会下降多少,没有人能提前这么久精准的预测出来,最多只能给出一个大致的趋势。
所以,一定要抓住眼前的利好,明白贷款利率折扣低的另外一层含义:这还可以买房,欢迎你来买房,房价还没见顶。
而根据11月的最新数据统计,以下这10个城市,目前利率处于全国最低的水平,言尽于此,仅供参考,千万不要盲目。
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5.如何买房买在低位,卖房卖在高点
如果你想买房,一定要去当地的中介挂个号,而且挂的越多,越有利于你掌握当地的市场行情。
挂号之后,如果中介频繁给你打电话,就说明市场还很冷,买房人不多。如果什么时候打电话不频繁了,甚至一周都不理你一次,那就说明看房人多了,市场热了,顾不上你了。
如果你想卖房,千万不要等需要的时候才把房子挂出去,也不要看着新房火热,觉得自己高枕无忧。
你一定要尽早把自己的房子放出去,哪怕不卖,也可以从每周的看房数量,及看房人的气势上,感知到当下的房价走势。只有持续不断的关注行情,才能帮助你在真正的转折点来临之前,感知到楼市的变化,判断出合理的价格,然后从容出手。
 
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责任编辑:刘谦
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