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2017年全国50城地价房价比报告

2018-04-12 好金贵
摘要

2017年,北京、天津、厦门、广州、苏州、杭州等6城地价房价比值在60%以上,其中北京、天津分别以71%和66%位居第一、第二位,其余4城比值在60-61%之间。

 

1、从各地的地价房价比增幅来看,其中有24个城市比值上升,26个城市比值下降,总体来看跌幅大于增幅。其中,泉州、中山、汕头、南通等4城涨幅最高,厦门、上海、漳州、南京、长沙、福州、无锡等7城降幅最大。
2、从地价房价比偏离度来看,中山、南通、天津、沈阳、清远、东莞、佛山、济南、成都、北海、苏州等11城偏离度超过100%,此类城市偏离度严重过高,建议出台相关政策抑制地市泡沫。
一、研究背景
根据统计局数据,2017年,未考虑容积率的全国土地购置均价占商品房销售均价比重进一步攀升至68%,比2016年增加12个百分点,绝对值和涨幅双双创下历史新高。回顾历史走势,大致可分为三个阶段:2004-2007年,比值在20-30%区间内低位盘整;2008-2012年,比值在30-40%区间内;2013年突破40%,此后比值加速攀升,比值不断刷新历史记录。
进入2018年,我们预计全国房企土地平均购置价格增长10%至5883元/平方米,全国商品房成交均价增长3%至8129元/平方米。按照这一预期,地价房价比将保持上行至72%。就部分土地市场较热的三四线城市而言,抑制地价泡沫应当重于房价泡沫。为了考察各地区土地市场的过热程度,本文选取50个典型城市,通过地价房价比进行比较分析,并基于该指标进一步筛选出需要尽快控制地价涨幅的城市。
▼土地购置均价占商品房销售均价比重年度走势
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▲数据来源:国家统计局、易居研究院
二、地价房价比的计算方法及衡量
地价房价比是指,报告期内商品房用地成交单价占当期商品房成交单价的比值。
具体公式为:
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其中商品房土地为报告期内土地招拍挂市场中成交的纯住宅、商住、商办和综合用地。商品房为报告期内房地产交易中心已签约的住宅、办公和商业物业。
考虑到各地建材施工费用、土地资源稀缺程度和房价涨幅预期不同,绝对值不具备比较意义。文章将在地价房价比的基础上,计算出地价房价比偏离度,以此作为合理与否的判断标准。
具体公式为:
 3.png
三、50城地价房价比
根据地价房价比计算公式,得出2017年全国50城地价房价比38%,较2016年回落7个百分点,但较2010年以来均值高出13个百分点。值得注意的是,这里的地价房价比使用的地价口径为考虑容积率的楼面地价,与上文未考虑容积率的全国土地购置均价有所不同,我们认为考虑容积率的楼面地价更能反映土地成本。
回顾历史来看,2010-2015年间,曲线整体保持在平均值附近,即23-28%。除了2012年,比值大幅回落至18%,主要由于房地产调控从紧导致成交下滑,再加上房地产企业有大量债务密集到期,导致房企资金链紧张,地市成交低迷。2016年,该比值大幅急升17个百分点至45%,主要由于房地产市场销量连续2年增长,使得房企资金面较充裕且补库存意愿较强。2016年底,热门城市纷纷出台一系列“限地价”调控,土地成交价格被严格控制,此举导致地价房价比值在2017年有所回落。我们认为,如果政府没有人为对地市进行干预,2017年,真实的地价房价比曲线仍会保持上行态势。
▼全国50城加权平均地价房价比年度走势
 4.png
▲数据来源:CRIC、易居研究院
进一步来看各城市2017年的地价房价比,北京、天津、厦门、广州、苏州、杭州等6城地价房价比值在60%以上,其中北京、天津分别以71%和66%位居第一、第二位,其余4城比值在60-61%之间。另外,还有漳州、佛山、南京、中山、沈阳、无锡、重庆、东莞、济南等9城的地价占房价比例在50%以上。其中漳州(59%)、佛山(58%)、南京(58%)、中山(57%)等4城市比值靠近60%,其余5城的比值在51-55%区间内。
剩余35个城市地价房价比值在50%以下,占样本城市总数7成。汕头、武汉、福州、成都、合肥、南通、上海等7城比值在40-50%区间内,镇江、泉州、泰州、深圳、南宁、宁波、长沙等7城比值在30-40%区间内。剩下21城比值在30%以下,其中肇庆(14%)、西安(13%)、韶关(12%)等3城比值最低,均在15%以下。
▼2017年全国50城地价房价比
 5.png
▲数据来源:CRIC、易居研究院
从各地的地价房价比增幅来看,其中有24个城市比值上升,26个城市比值下降,总体来看跌幅大于增幅。比值上升的城市中,泉州、中山、汕头、南通等4城涨幅最高,分别较2016年上升30、28、26、25个百分点。此类城市位于都市圈内,2017年房地产市场板块轮动由一二线城市传导致附近三四线城市,导致周边的土地市场升温,加上这些城市对地市的调控相对较温和,因此全年地价房价比增幅较大。
比值下降的城市中,厦门(-73)、上海(-63)、漳州(-47)、南京(-44)、长沙(-42)、福州(-37)、无锡(-30)等7城降幅较大。进一步分析发现,此类城市2016年土地市场较热,政府在下半年出台多条政策抑制地价,如“限地价竞配建”、“限地价竞房价”、“限地价竞自持面积”等,使得土地成交价格明显下降,地价房价比值出现下行。但实际上,调控之后土地市场并未出现降温,而土地成本也被无形地加到了配建面积和销售价格上。另外,部分城市,如上海,在2017年对市属国企定向出入多幅租赁用地,此类地块价格明显低于市价,也对土地成交价格有所影响。
▼2017年全国50城地价房价比增幅(百分点)
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▲数据来源:CRIC、易居研究院
四、50城地价房价偏离度
我们认为偏离度在±15%为合理区间,从各城市的地价房价比偏离度来看,近8成城市地价房价比偏离度过高。
中山、南通、天津、沈阳、清远、东莞、佛山、济南、成都、北海、苏州等11城偏离度超过100%,其中中山、南通、天津位居前三,分别为260%、183%和155%。此类城市偏离度严重过高,建议出台相关政策抑制地市泡沫。另外,漳州、惠州、厦门、无锡、武汉、泉州、杭州、合肥、南宁、南京、贵阳、烟台、汕头、泰州、广州等15城偏离度在50-100%区间内,其中漳州、惠州、厦门、无锡超过80%,分别为91%、84%、84%和82%。此类城市偏离度过高,建议加强监管土地市场,谨防偏离度进一步攀升。另外,海口、北京、宁波、肇庆、重庆、江门、福州、青岛、大连、宜昌、岳阳、九江、长沙等13城偏离度在15-50%区间内,其中九江和长沙偏离度为20%和18%,接近合理区间。
50城中仅有11个城市在此范围内,分别为长春、昆明、南昌、洛阳、上海、三亚、韶关、镇江、西安、郑州、深圳。其中深圳仅为-11%,低于历史平均值,这主要由于近年来深圳土地大多以旧改形式出让,公开招拍挂土地以楼面单价相对较低的商办为主,使得低价不断走低。合理城市可分为四类,第一类城市地价与房价同时下降,但地价跌幅大于房价跌幅,如上海;第二类城市地价下跌但房价保持正增长,如深圳、郑州、三亚、南昌;第三类城市地价和房价保持正增长,但地价增幅小于房价增幅,如西安、韶关;第四类城市地价和房价保持正增长,且地价增幅大于房价增幅,但地价基数较低而房价基数相对较高,因此仍在合理区间内。如昆明、镇江、洛阳。
 
 
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责任编辑:刘谦
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